被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例とは

不動産を売却したからといって、必ずしも課税されるわけではありません。
課税されるのは、不動産売却をし利益が出た場合で、この利益を「譲渡所得」と言います。

平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売却し、一定の要件に当てはまるとき、この譲渡所得(利益)から最高3,000万円まで控除することができる制度のことを「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」と言います。
 

「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」国税庁HPへ

相続をした空き家の売却益3,000万円特別控除

この特例の趣旨は、戸建て住宅の空き家を無くし空き家を取壊してもらうことを意図して創設されました。
譲渡所得の特別控除を受けるためのには、以下の要件を満たす必要があります。

  1. 相続の開始直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
  2. 昭和56年 5月31日以前に建築された建物に限る
  3. 相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること
  4. 区分所有(マンション)以外であること
  5. 相続から譲渡まで空き家であること

さらに譲渡にも要件があります。

【譲渡の要件】

譲渡する方の要件

「相続又は遺贈(死因贈与を含む)により取得した相続人」

譲渡する際の要件

「譲渡価格が1億円以下であること」
「家屋を譲渡する場合、譲渡時において、その家屋が現行の耐震基準に適合するものであること」


譲渡の要件で最大のポイントとが「譲渡時において、その家屋が現行の耐震基準に適合するものであること」という点です。
家屋の要件には、「昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること」とあり、つまり家屋が旧耐震基準の建物を対象としています。

いま空き家問題は深刻化しており、2015年5月倒壊などの危険性の高い空き家を減らし、所有者に対し適切な管理と活用を促す「空家等対策の推進に関する特別措置法(通称:空き家対策特別措置法)」が全面施行されました。
今回の特例も放置された危険な空き家のうち、倒壊の恐れが特に高い空き家を撲滅したいという意図があるため、旧耐震基準である昭和56年(1981年)5月31日で要件に線引きを行っています。

そのため、譲渡時において現行の耐震基準に適合させるために、わざわざ耐震リフォームを行い新耐震基準を満たさなければ譲渡出来ないことになりますが、このことこそが今回の特例の肝となる部分です。

仮に建物付きで譲渡する場合、数百万円の費用をかけ耐震リフォームを行う要性がありますが、古い建物の耐震リフォームを行ったからと言ってすぐに買い手がつくとは限りません。。

一方、解体した場合は耐震リフォームを行うよりはるかに安価で100万円前後(建物の大きさや接道の仕方によって変わりますが)の費用で行えます。
その上、更地の方が古家付きよりも買い手を見つけやすくなります。

負担が少なく、買い手を見つけやすいのは「更地にて売却する」方なの、わざわざ耐震リフォームするより解体をし売却した方が良いことになります。

つまり「相続空き家の3,000万円特別控除」は、危険な空き家を取り壊させたい国が「3,000万円の特別控除」という餌をつけることで、所有者に対して空き家を取り壊し更地にすことを誘導している制度ということです。

上記の要件を全て満たしていれば、取壊して売却しても3,000万円の控除を利用することができ、家屋を取壊して土地のみを譲渡する場合の要件は、以下の通りです。

  1. 取り壊した家屋について相続の時からその取壊しの時まで事業の用、貸付の用又は居住の用に供されていたことがないこと
  2. 土地について相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと

ここで注意していただきたいことは、相続空き家の3,000万円控除は、マンション(区分所有)には利用できないという点です。

確かにマンションの空き家も問題はありますが、戸建ての空き家に比べるとその危険性は大変低く、またマンションは管理組合によってきちんと維持されているため倒壊するまで放置されることは考えられません。
また、耐火建築物でなので放火などの火災の危険性も低いといえます。
よって、マンションは撲滅したい空き家ではありませんので、相続空き家の3,000万円控除の適用要件から外れているという事です。

またポイントとして相続空き家の3,000万円控除では、「譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと」という要件があり、相続で得た空き家を第三者に貸したり、自分で商売を行うなどしてはいけないことを意味しています。
もちろん、取り壊した後のコインパーキング等にすることも出来ません。
要件を満たした空き家であっても、一度でもこのようなことを行えば相続空き家の3,000万円控除を利用出来なくなってしまいますので、注意が必要です。

老人ホームに入居していた場合の要件

また被相続人が老人ホームに入居していた場合についてですが、前節の要件に「相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること」とありますが老人ホームに入居していた場合の特例があり、その場合の要件は

  1. 被相続人が介護保険法に規定する要介護認定等を受け、相続開始の直前まで老人ホーム等に入所していたこと
  2. 被相続人が老人ホーム等に入所したときから相続の開始直前まで、その家屋について、被相続人による一定の使用がなされ、かつ、事業の用・貸付の用または被相続人以外の居住の用に供されていないこと

この場合も同じく「譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと」という要件がありますので、相続で得た空き家を第三者に貸したり、自分で商売を行うなどしてはいけないことになりますので、ご注意ください。

適用の期限

適用期限は、平成28年(2016年)4月1日から令和5年(2023年)12月31日までの間で、かつ、相続のときからその相続の開始のあった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡したものに限られます。