再建築物件不可とは

そもそも、なぜ再建築が出来ない物件が存在するのかというと、建築基準法ができたのは昭和25年(1950年)は都市計画法は昭和43年(1968年)だからです。
そのため、これらの法律がなかった昭和25年以前に建てられた物件や、都市計画区域等に指定される以前に建てられた住宅の中には当然、接道義務を果たしていない物件が存在する訳です。

では、どの様な状態の物件は再建築が出来ないないのでしょうか?
再建築不可の物件とは、いまの建物を壊してしまうと新たに建物を建築する事が出来ない物件のことを言い、現在の建築基準法では、建物を建てる場合「建築基準法上の幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」とされています。
この規定ができる以前の建物は、そのままでわざわざ取りこわす必要はないのですが、この接道要件を満たすことが出来なければ、建替えて再建築が出来ないことになっています。

ではどうして「建築物は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないのか」という事ですが、これは火災や災害時に消防車や救急車、担架や救命器具などをスムーズ移動させ消火救命作業を円滑に行えるように、このように定められている訳です。

再建築が出来ない3つのパターン

再建築が出来ない物件には、3つのパターンがあります。
それを簡単にご説明させていただきます。

  そもそも道路に接していない

道路に接道していないので建築物を建てることは出来ません。

建築基準法上の道路に2m以上接していない

建築基準法上の道路に2m以上接道していないため建築物を建てることは出来ません。

 建築基準法上の道路に接していない

建築基準法上の道路に接道していないため建築物を建てることは出来ません。

このような建築基準法上の接道義務を満たすことが出来ていない物件は、たとえ自分の土地であっても残念ながら自由に建物を建築する事が出来ません。

リフォームして住むことは可能なのか?

再建築不可物件を、リフォームして住むことは出来るのか?

答えは「Yes」です。

再建築不可の物件を建替えることは出来ませんが、いま建っている建物をリフォームすることは可能です。
オーナーが変わっても同様ですが、但し条件があり「建築申請が不要なリフォームに限られる」と言うことです。
で、その建築申請が不要なリフォームとはどういったものなのかと言いますと「2階建て以下・延床面積が500㎡・高さ13m以下・軒の高さ9m以下の木造建築物(4号建築物と呼ばれる)」であれば建築申請が不要です。
接道義務を果たしていない再建築不可物件は、多くの場合土地の面積は大きくありませんから、ほとんど該当すると思われます。

このように4号建築物なら耐震性・断熱性を高めるリフォームが出来ますし、また木造軸組工法の建物であれば、構造上可能であれば間取り変更もできます。

国土交通省参考資料 2,建築基準法について(P6)〇建築確認及び検査に係る特例(4号特例)参照

再建築不可物件は、接道義務を満たしていないため、建物が老朽化し台風や地震などの災害で被害を受け居住する事が出来なくなったり、火災で焼失しても再建築することは出来ません。
そのため、資産価値としてはかなり低く見積もられます。
金融機関では購入する土地建物を担保として購入資金の融資をしますが、その担保としての価値が建替えが出来る通常の物件と比べ資産価値を非常に低く見積もられるため金融機関から融資を受けることが難しいという大きなデメリットがあります。

隣地を購入して接道義務を満たせば資産価値は上がるのか?

再建築不可物件と言うと必ず「隣地を購入し接道義務を満たせば高額で売却する事が出来ます」や「再建築する事が出来ます」といった記事がネット上で多く見られますが、ハッキリ言わせていただくと「隣地の購入はかなり難易度が高い」ということです。

何故か、それは隣地の所有者はお隣が再建築不可の物件であるということを知っているので、強気の価格を提示すると考えられます。例えば、接道義務を満たしていれば坪100万円が相場の土地であっても自分の土地と合わせなければ、単独では再建築が出来ないことを知っている隣地の地権者は、買主の弱みに付け込み相場の1.5倍や2倍以上と言った強気の価格を提示してきます。
その上、何度もお話いたしますが金融機関からの融資を利用することが出来ませんので、現金で購入するしか方法がありません。
また、そもそも隣地の所有者がその土地で生活をしている場合は、金額にかかわらず土地を手放していただくこと自体が難しいでしょう。

では、逆に隣地の地権者に売却しようとした場合はどうか。
この場合も同じくお隣さんは自分しか買い手がいないと分かっていますので、買えなくて元々、買えればラッキーと足元を見て買い叩いてきます。
このように隣地の所有者から購入するにしても売却するにしてもかなり難易度が高く不利な売買となってしまいます。